Меню

Арендодатель вправе получать арендную плату в период отделки арендатором объекта не введенного в эксплуатацию

Арендодатель вправе получать арендную плату в период отделки арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию

Предмет спора: взыскание с субарендодателя арендной платы, оплаченной во время проведения субарендатором отделочных работ до введения объекта в эксплуатацию.

Основной вывод: в предварительный договор или договор аренды будущей недвижимости можно включить условие о внесении арендной платы в период проведения в помещении отделочных работ, даже если объект еще не введен в эксплуатацию и у арендодателя формально пока нет права собственности на этот объект.

В 2004 году две компании заключили договор о совместной деятельности в целях строительства здания торгово-развлекательного центра. На последних этапах строительства одна из них заключила предварительный договор купли-продажи помещений в этом здании. Причем покупатель как будущий собственник мог распоряжаться помещениями путем заключения соглашений о намерениях, предварительных договоров и т. д. Подписав предварительный договор купли-продажи, покупатель стал договариваться с арендаторами. Он заключил с будущим арендатором предварительный договор аренды, а арендатор в свою очередь заключил предварительный договор субаренды с субарендатором, который планировал открыть в снимаемом помещении магазин. Стороны договорились, что помещение сразу будет передано субарендатору, чтобы он мог осуществить в нем отделочные работы. Арендная плата должна была перечисляться с даты подписания этого предварительного договора (стороны условились, что этот договор одновременно является актом приема-передачи помещения).

Субарендатор вел отделочные работы и оплачивал арендную плату в течение шести месяцев, после чего стороны расторгли предварительный договор и субарендатор вернул субарендодателю помещение по акту. Через два месяца после расторжения предварительного договора здание было введено в эксплуатацию, покупатель оформил свое право собственности на объект и заключил договор аренды с арендатором (субарендодателем по расторгнутому предварительному договору). Впоследствии субарендатор посчитал, что он неосновательно уплачивал арендную плату, поскольку помещение, не введенное в эксплуатацию, с неоформленным правом собственности не могло быть передано в аренду и субаренду. Свое право требования неосновательно, по его мнению, уплаченных субарендодателю платежей субарендатор передал по договору цессии другой компании, которая уже от своего имени обратилась в суд.

В чем заключался основной вопрос

Передавая это дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, тройка судей Высшего арбитражного суда вопределении от 16.10.12 указала на необходимость формирования у арбитражных судов единообразного подхода по трем вопросам. Во-первых, по вопросу о возможности заключения договора аренды в случае, когда арендодатель не является собственником объекта аренды (что формально противоречит статье 606Гражданского кодекса, которая только собственнику позволяет сдавать имущество в аренду). Во-вторых, по вопросу о возможности передавать в пользование объект аренды до момента его введения в эксплуатацию. В-третьих, по вопросу квалификации таких отношений, если объект был фактически передан для совершения отделочных и ремонтных работ (другими словами, по вопросу о правомерности взимания арендной платы в случае, когда объект используется арендатором пока только для осуществления ремонтных и отделочных работ).

В пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ № 13 разъяснено, что передача вещи в аренду лицом, которое являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), когда его право собственности на эту недвижимость еще не было зарегистрировано, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признано недействительным по названному основанию.

Первые два вопроса уже потеряли актуальность, поскольку позиция Высшего арбитражного суда по ним была сформулирована вскоре после рассмотрения этого дела впостановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.13 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды”» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 13). Причемпостановление Пленума ВАС РФ № 13 было размещено на сайте ВАС РФ 21.03.13 – раньше публикации постановления Президиума ВАС РФ по данному делу (это произошло только 24.04.13). Однако, поддержав в постановлении № 13 возможность заключения договора аренды будущей недвижимой вещи (договора аренды в отношении объекта, который еще не введен в эксплуатацию и право собственности на который еще не оформлено), ВАС РФ никак не прокомментировал в нем вопрос о возможности взимания арендной платы за период, когда будущий объект недвижимости используется арендатором исключительно в целях осуществления в нем отделочных работ, то есть только для подготовки к дальнейшей коммерческой эксплуатации. Этот вопрос был решен в рамках данного дела.

Итак, в данной ситуации имела место «классическая» схема по передаче помещений в аренду в строящемся здании. Чтобы обойти норму статьи 608 Гражданского кодекса, по которой (как ее раньше трактовали суды) сдача объекта недвижимости в аренду возможна не ранее оформления права собственности арендодателя на этот объект, стороны вынуждены были сначала заключить смешанный договор – с элементами предварительного договора аренды и договора о пользовании арендатором объектом исключительно в целях его отделки. Дело в том, что обе стороны таких отношений заинтересованы в том, чтобы запланированный в арендуемом помещении объект (магазин, кафе и т. д.) начал функционировать одновременно с открытием торгово-развлекательного центра, которое происходит после официального введения здания в эксплуатацию. Но для этого к моменту введения здания в эксплуатацию арендатору необходимо привести помещение в надлежащий вид в соответствии с целями его дальнейшего использования и в соответствии со своим фирменным стилем. Обычно, если отношения развиваются запланированным образом, после введения здания в эксплуатацию стороны заключают краткосрочный договор аренды, не требующий государственной регистрации, а после того, как арендодатель получает свидетельство о праве собственности на данный объект, стороны оформляют долгосрочный договор, который уже можно без проблем зарегистрировать. Однако в рассматриваемой ситуации до заключения договора аренды дело так и не дошло: стороны расторгли свой предварительный договор (с условием о передаче помещения субарендатору для проведения отделочных работ) еще до того, как здание юридически стало существовать в качестве объекта гражданских прав. Возник вопрос: как квалифицировать такие отношения и мог ли субарендодатель взимать плату за пользование субарендатором данным помещением? В аналогичных спорах многие суды считали, что в такой ситуации арендодатель должен вернуть арендатору полученные в период ремонта арендные платежи (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.02.11 по делу № А13-1069/2010, Московского округа от 29.09.09 по делу № А40-2658/08-77-37, Уральского округа от 09.06.08 № Ф09-4135/08-С6 по делу № А76-13834/2007).

Выводы судов. Первая инстанция удовлетворила иск и взыскала с субарендодателя полученные им арендные платежи, считая их неосновательным обогащением. По мнению суда, раз объект недвижимости на момент заключения предварительного договора как объект гражданского оборота еще юридически не существовал, на него не было оформлено право собственности, следовательно, возмездное пользование (которое является обязательным признаком арендных отношений) данным объектом было невозможно. Кроме того, передача объекта в пользование была невозможна еще и потому, что здание не было введено в эксплуатацию. Так как основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования у субарендатора не возникла (решение Арбитражного суда Красноярского края от 19.01.12 по делу № А33-18187/2011).

Nota bene!

В аренду можно передать не любой недостроенный объект. Так, в целях предотвращения действий в обход закона Пленум ВАС РФ указал, что нельзя передать в аренду в качестве будущей вещи самовольно построенный объект, в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку (п. 11постановления Пленума ВАС РФ № 13).

Но апелляционная инстанция это решение отменила и отказала в иске, ее мнение впоследствии разделила и кассационная инстанция. Суды указали, что неосновательного обогащения в данном случае не было, так как имело место фактическое пользование объектом субарендатором (он принял помещение, произвел в нем отделочные работы, затем вернул по акту). Как было указано выше, на тот момент еще не была сформулирована позиция Высшего арбитражного суда о возможности аренды будущей недвижимой вещи, но суды применили «по аналогии» его позицию о возможности купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54). Кроме того, суды сослались на постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.11 № 4905/11, в котором разъяснялось, что если фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его отчуждателем (собственником или законным владельцем) цену пользования, определенную отчуждателем без порока воли и нарушения требований закона, то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует.

Читайте также:  Смесители со специальным управлением

Касательно правомерности передачи в пользование помещения, расположенного в здании, которое еще не введено в эксплуатацию, суды учли, что, согласно предварительному договору, субарендатор мог использовать помещение в целях торговли только после открытия торгового центра. А до этого момента он использовал его лишь для отделки. Даже размер арендной платы за этот период был существенно снижен, что, по мнению судов, тоже свидетельствовало об использовании помещения не для торговли, а для целей, возможных в период строительства, – для отделки (постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.06.12).

Позиция Высшего арбитражного суда

Этот вывод дословно приведен и впункте 11 постановления Пленума ВАС РФ № 13. Необходимо отметить, что эксплуатация объекта в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ) и за нарушение этого запрета предусмотрена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). По всей видимости, ВАС РФ исходил из того, что осуществление отделки в помещении не считается его эксплуатацией. То есть речь идет не о пользовании помещением, а о его подготовке к пользованию.

Президиум ВАС РФ поддержал вывод апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии неосновательного обогащения на стороне субарендодателя. ВАС РФ счел предварительный договор смешанным, так как он содержал условие о передаче помещения субарендатору для отделочных работ. При этом ВАС РФ указал, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями спорного договора обязанность будущего субарендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Обоснование позиции. ВАС РФ констатировал, что из условий спорного договора усматривалось следующее: заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения субарендатором отделочных работ в расположенных в помещениях, которые находились в не введенном в эксплуатацию здании. Эти помещения будущий субарендатор намеревался взять в субаренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон, и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать эти помещения во владение для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату. Поскольку будущий субарендодатель выполнил свою обязанность и передал помещения во владение будущему субарендатору, а будущий субарендатор вносил установленную плату, основания для возврата этой платы в качестве неосновательного обогащения отсутствуют.

Результаты рассмотрения дела. Надзорная инстанция оставила в силе судебные акты апелляционной и кассационной инстанций. Таким образом, истцу было отказано в удовлетворении его требований (постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12). Поскольку у субарендатора отсутствовало право требования неосновательного обогащения к субарендодателю, он не мог и передать его по договору цессии.

Значение постановления ВАС РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.13 № 9798/12 наглядно проиллюстрировало те выводы, которые чуть ранее были сформулированы в постановлении Пленума ВАС РФ № 13 о возможности аренды будущей недвижимой вещи и передачи соответствующего объекта арендатору для производства отделочных работ (хотя это дело было рассмотрено до утверждения постановления Пленума № 13). Однако в рамках данного дела Президиум ВАС РФ подтвердил еще и возможность взимания платы за владение арендодателем помещением в период производства отделочных работ. Хотя напрямую в постановлении № 9798/12 это не прозвучало, очевидно, что надзорная инстанция руководствовалась принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Причем обращает на себя внимание то, что Высший арбитражный суд не называет те права, которые будущий субарендатор получил в отношении помещения в период осуществления в нем отделочных работ «пользованием». Он говорит лишь о «владении», подчеркивая, что помещение еще не используется в основных целях. Возможно, взимание с арендатора платы в этот период (в отсутствие пользования) экономически не совсем справедливо, но, учитывая, что законом это не запрещено, такая договоренность сторон вполне допустима. По сути, данное постановление можно расценивать как предупреждение арендаторам будущих объектов недвижимости: если вы соглашаетесь на то, что еще до начала использования помещения по назначению вы получаете его на платных началах (соглашаетесь платить арендатору за период, когда осуществляете в помещении отделку), то в дальнейшем оспорить эту договоренность не получится.

Постановление № 9798/12 содержит оговорку о возможности пересмотра дел со схожими фактическими обстоятельствами, в которых судами была применена иная правовая позиция.

Источник



Аренда не введенного в эксплуатацию оборудования

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

На счете 08 числится линия по производству мыла.
Она была приобретена год назад у другой организации. Руководством было принято решение, что ее использование у себя нецелесообразно, поэтому линия не была введена в строй (для чего следовало также понести затраты по доведению оборудования до состояния, пригодного к использованию). Одновременно было решено сдать ее в аренду.
Можно ли сдать в аренду эту линию, не вводя ее в эксплуатацию (счет 01)?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Практические аспекты бухучета оборудования к установке в производственной компании

Каждая группа активов имеет свою специфику. Основные средства, которые невозможно использовать сразу после доставки, подлежат обособленному учету. Речь идет об оборудовании, требующем предэксплуатационной наладки. Также к этой категории активов относятся ОС, которые перед использованием дорабатываются, модернизируются, оснащаются дополнительными элементами. Яркий пример – масштабный технический комплекс с множеством компонентов. Но и отдельное оборудование может требовать обособленного учета. Определяющим фактором является необходимость установки с пуско-наладкой.

Характеристики активов

Основные средства, в число которых входит оборудование к установке, считаются амортизируемыми материальными активами, в отношении которых до непосредственной эксплуатации проводятся подготовительные мероприятия. У таких ОС есть ряд специфических свойств:

предполагаемая долгосрочность использования;

способность влиять на размер материальной выгоды предприятия (после ввода в эксплуатацию);

Читайте также:  Как часто нужно делать ремонт в квартире

невозможность запуска без установки, подвода коммуникаций, подготовки фундамента, опор или платформы, сборки основных компонентов, проведения пуско-наладочных работ, настройки, программирования и т.п.

Активы могут быть технологическими, производственными, а оборудование – лабораторным, энергетическим. Не входят в представленную группу ОС отдельно стоящие станки, хозяйственный инвентарь, рабочий инструмент, строительная, сельскохозяйственная техника, транспортные средства.

Основные особенности учета

ОС, которые не могут использоваться без предэксплуатационной установки, сборки, наладки, бухгалтеру производственной компании необходимо приходовать на синтетическом счете отдельно от других внеоборотных активов. Для обособленного учета создается спецсчет. На нем оборудование к установке учитывается до момента ввода в эксплуатацию. После оформления всей документации по установке, пуско-наладке специальной проводкой актив переводится в состав основных средств.

В обособленном учете отражается суммарный объем понесенных затрат на приобретение оборудования, монтаж, программирование, пуско-наладку. В этот объем включаются:

стоимость техники и компонентов;

цена доставки актива на объект производства;

расходы на подготовку к установке (строительные и другие работы), установку, наладку;

затраты на хранение актива до его запуска.

Если компания покупает одновременно несколько внеоборотных активов, которые подлежат установке, в бухгалтерском учете общие затраты распределяются по объектам.

Если на конец отчетного периода оборудование не введено в эксплуатацию, оно должно быть отражено в бухучете, согласно правилам, рассмотренным выше. Также учетные данные отражаются в текущей отчетности. Если отчитываться предстоит по итогам года, в балансе следует заполнять строку 1190. Стоимость не запущенного в эксплуатацию оборудования выражается в денежных единицах и подлежит суммированию со стоимостью других внеоборотных активов.

Важно: принять к учету оборудование, подлежащее установке и наладке, бухгалтер может только при наличии корректной первичной документации, например, подписанного акта ОС-14. Когда техника отправляется в монтаж, оформляется акт ОС-15. В бухучете при этом стоимость основного средства переводится в состав вложений во внеоборотные активы. Подтверждением расходов на монтаж служат бухгалтерские справки и акты выполненных работ. Первые используются, если установка осуществляется своими силами. Акты выполненных работ актуальны при сотрудничестве производственной компании с подрядчиками.

Счета и проводки

Стоимость основных средств, которые предстоит устанавливать и вводить в эксплуатацию, относится на активный счет 07. По дебету этого счета проводится приобретение оборудования к установке, по кредиту – передача в монтаж и пуско-наладку. В обязательном порядке дебетовое сальдо 07 отражается в бухгалтерском балансе. Упомянутый синтетический счет используется для повышения эффективности контроля за сохранностью устанавливаемых основных средств.

До заказа компанией предэксплуатационных работ бухгалтер делает типовые проводки с учетом способа получения внеоборотных активов:

Комплектование производственных линий, изготовление оборудования – Дт07 Кт20,23.

Неденежный взнос учредителя в капитал в виде оборудования к установке – Дт07 Кт75.

Прием оборудования к установке из обособленного подразделения или филиала компании – Дт07 Кт79.

Приобретение оборудования по программе целевого финансирования – Дт07 Кт86.

Покупка основного средства у поставщика – Дт07 Кт76,60.

Когда технические средства поставлены на баланс, принимается решение о способе монтажа, наладки. Передача в сборку, установку отражается в учете проводкой Дт08 Кт07. Дальнейшие дебетовые обороты по счету 08 отразят расходы по сопутствующим работам. По их завершении и при наличии надлежащим образом оформленного акта выполненных работ делается проводка Дт01 Кт08 – оборудование переводится в эксплуатируемые основные средства.

Если компания вместо установки продает приобретенный внеоборотный актив, у нее появляется доход. Он подлежит налогообложению в соответствии с условиями применяемого режима. В бухучете выбытие актива, получение дохода отражаются проводками:

Получение от покупателя оплаты без НДС – Дт62 Кт91.

Сумма НДС – Дт91 Кт68.

Списание принятых к учету затрат по приобретению оборудования – Дт91 Кт07.

Выбытие внеоборотного актива может иметь место и не только в случае с продажей. Если, например, оборудование к установке испорчено, списать его просто так не получится. Потребуется проведение служебного расследования с оформлением по его итогам соответствующих документов. Оборудование испорчено и восстановлению не подлежит? Виновные установлены, комиссия выдала заключение? В бухучете списание стоимости оборудования к установке отражается проводкой Дт94 Кт07.

Выбытие при безвозмездной передаче ОС другой организации фиксируется записью Дт91 Кт07.

При передаче оборудования к установке в обособленное подразделение компании или филиал делается проводка Дт79 Кт07.

Последующие перемещения основного средства (оборудования, установленного, введенного в эксплуатацию) тоже имеют ряд нюансов. Их придется учитывать бухгалтеру производственной компании для отражения корректных данных в годовом балансе.

Учет основных средств нередко вызывает сложности у начинающих специалистов. Во избежание ошибок следует детально изучить особенности бухучета на производстве, разобраться в специфике использования счетов и проводок по отдельным видам оборудования.

Организация только-только начала работу или открыла новое производственное направление? Штатную бухгалтерию ждет дополнительная нагрузка. Но есть и другой вариант – аутсорсинг бухучета. Передавая функцию специалистам, вы минимизируете риски, оптимизируете расходы.

Источник

Аренда. Полезные тонкости

Екатерина СТУДЕНИКИНА, кандидат юридических наук

В настоящей статье содержатся разъяснения относительно тонкостей арендных правоотношений, которые дал пленум ВАС РФ в постановлении от 25.01.13 № 13.

Возможна ли аренда «по частям»?
Аренда части вещи, не являющейся самостоятельным объектом, вполне допустима, несмотря на то что многие суды ранее придерживались той точки зрения, что, например, часть земельного участка может быть объектом аренды лишь после выдела, постановки на кадастровый учёт и т. д.

При нарушении этого требования договор аренды мог быть признан незаключённым (примеры — постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.12 №А10-1961/ 2011, ФАС Дальневосточного округа от 21.06.11 № Ф03-2466/2011).

Теперь эта тенденция должна измениться, тем более что аренда части земельного участка — дело довольно распространённое.

Что до аренды части помещения, то в договоре аренды должны содержаться данные, позволяющие индивидуализировать эту часть.

Договор аренды части недвижимой вещи, заключённый на срок более одного года, подлежит государственной ре-гистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ), причём не требуется представление для регистрации документов кадастрового учёта части недвижимой вещи, поскольку данные на «целую» недвижимую вещь в деле уже имеются. Если же не имеются, то представление кадастрового паспорта недвижимой вещи обязательно.

На государственную регистрацию следует представлять подписанный сторонами договора аренды документ, в ко-тором будет содержаться графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлять арендатор, причём этот документ также должен иметь ссылки на данные кадастрового паспорта соответствующей недвижимой вещи.

В части индивидуализации объекта аренды следует отметить, что при возникновении спора стороны договора не могут теперь ссылаться на недостатки и недосказанности в описании (индивидуализации) объекта аренды, если договор фактически исполнялся. Ранее суды часто признавали, что ненадлежащее описание объекта аренды не может быть устранено путём фактического исполнения этого договора, и договор признавался незаключённым.

Если объекта аренды ещё нет
Ранее в судебной практике преобладала точка зрения о невозможности аренды будущей вещи, и договоры аренды в отношении имущества, на которое право собственности не было зарегистрировано, признаются ничтожными (примеры: определение ВАС РФ от 06.09.12 № ВАС-11547/12, постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.11 № А44-3260/2010 и т. д.).

Однако статья 608 ГК РФ не содержит запрета на сдачу в аренду имущества, которое в момент заключения такого договора не принадлежит арендодателю, т. е. аренда будущей вещи вполне возможна.

Отсутствие у арендодателя прав на предмет аренды не влечёт признания такого соглашения недействительным.

Также возможна передача в аренду имущества, право собственности на которое ещё не было зарегистрировано арендодателем.

Однако что будет, если договор аренды не был фактически исполнен, из-за того что арендодатель не получил прав на предмет аренды? В таком случае арендодатель должен возместить арендатору убытки, причинённые нарушением договора.

Читайте также:  Оборудование взято в аренду проводки

Если отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) необходимо для государственной регистрации права собственности на возведённый объект капитального строительства (недвижимости).

Кроме того, установлена ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, когда выдача разрешения на строительство не требуется (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Однако отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не препятствует сдаче его в аренду, ведь разрешение на ввод в эксплуатацию объекта аренды может быть получено позднее.

Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ закону не противоречит.

В то же время следует понимать, что факт эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию может повлечь административную ответственность виновных лиц, в том числе приостановление деятельности в установленном порядке.

Также невозможна передача в аренду объектов самовольного строительства, поскольку этот договор является ни-чтожным.

Надо ли доказывать наличие права собственности на объект аренды
В случае возникновения спора из договора аренды собственник не обязан доказывать наличие у него права собст-венности на имущество, переданное в аренду.

Таким образом, суды не должны принимать во внимание доводы о том, что:
• право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам;
• заключённый договор аренды является недействительной сделкой как заключённый неуправомоченным лицом.

Отсутствие госрегистрации договора — это не фатально
Отсутствие госрегистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, ещё не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за на-рушение условий пользования имуществом, если:
• контрагенты согласовали его существенные и иные условия;
• была соблюдена форма договора;
• собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
• договор исполнялся сторонами.

В то же время не возникают права, которые касаются третьих лиц, например право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя.

Заметим, что до недавнего времени договор аренды, подлежащий регистрации, но не зарегистрированный, считался незаключённым.

Долг погашен. Возможно ли расторгнуть договор?
Тот факт, что арендатор погасил задолженность по договору аренды, не лишает арендодателя права потребовать расторжения этого договора путём предъявления соответствующего требования в разумный срок. В то же время по истечении разумного срока арендодатель это право теряет.

До недавнего времени судебная практика шла по другому пути: неисполнение арендатором договорной обязанности не влечёт за собой расторжения договора, если арендатор устранил нарушение (его последствия) в разумный срок (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 № 14).

Изменение арендной платы: регулируемая цена
Один из самых больных вопросов аренды — изменение размера арендной платы — особенно актуален в настоящее время для отношений, связанных с арендой недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности.

Не секрет, что одностороннее многократное повышение размера арендной платы по таким договорам — обычное дело, поскольку изменение арендной платы происходит путём изменения нормативно-правового акта публично-правового образования, которым утверждена методика расчёта арендной платы.

Как правило, в договорах аренды подобного имущества всегда указывается, что изменение такого нормативно-правового акта влечёт изменение размера арендной платы.

Арендная плата является регулируемой, если необходимость её государственного регулирования закреплена фе-деральным законом.

Так, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если определяется по результатам проведения торгов.

Таким образом, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, то регулируемая арендная плата не применяется.

Если торги на право заключения договора аренды не проводились, то являются ничтожными условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора платы за право на заключение договора аренды дополнительно к регулируемой арендной плате.

Даны разъяснения относительно изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в от-ношении неё публично-правовым образованием установлены правила или принят нормативно-правовой акт, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собст-венности этого образования.

Такие акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Таким образом, их положения применяются к договору аренды, если это предусмотрено в самом договоре.

Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, то, пока не доказано обратное, стороны отдали приоритет условию договора.

Если же в договоре аренды государственного или муниципального имущества указано, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Относительно изменения арендной платы чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ)

Известно, что допускается изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы не чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в год.

Заметим, что в настоящее время в договорах аренды государственного или муниципального недвижимого имущества обычно закрепляется право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, и, как правило, возможность изменения размера арендной платы ограничивается разом в год.

В заключение следует обратить особое внимание на важную правовую позицию, сформулированную по отношению к злоупотреблению правом изменения размера арендной платы.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договором аренды предусмотрено право арен-додателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В качестве примера можно привести постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.09 № Ф04-2898/2009(6282-А03-4). Суд признал злоупотреблением правом единовременное многократное увеличение размера арендной платы по инициативе арендодателя, поскольку исходя из фактических обстоятельств и условий договора аренды размер арендной платы должен был быть увеличен не произвольно, а в разумных пределах.

ВАЖНО:
Статья 608 ГК РФ не содержит запрета на сдачу в аренду имущества, которое в момент заключения такого договора не принадлежит арендодателю, т. е. аренда будущей вещи вполне возможна.

Отсутствие госрегистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, ещё не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Если в договоре аренды государственного или муниципального имущества указано, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в год.

Источник