Меню

Держите заявителя в курсе происходящего

Эксплуатация ТРЦ: экономия при стабильном качестве – все возможно

Сейчас сегмент торговой, офисной и другой коммерческой недвижимости переживает нелегкое время. Торговые центры только начинают открываться после 2 месяцев карантина. Собственники ведут переговоры с арендаторами о скидках и отсрочках платежей. По данным аналитиков, собираемость арендной платы в московских ТЦ упала до 10–15% от нормы. Падение спроса и доходности – вот с чем столкнутся большинство девелоперов в новой реальности. Кризис заставляет всех сокращать издержки. О том, как это можно сделать в сфере эксплуатации ТРЦ, рассказывает Андрей Фитисов, директор по развитию бизнеса ITSM365.Outsource (ГК Naumen).

Даже после окончания режима самоизоляции ситуация придет в норму нескоро.

Ожидается значительное падение доходов населения, а значит, и их покупательской способности.

Не все арендаторы переживут кризис, многие не вернутся на свои торговые площади, для поиска новых потребуются дополнительные расходы.

Арендаторы, пережившие самоизоляцию, скорее всего, потребуют сокращения арендных платежей (государство в этом вопросе тоже явно не на стороне торговых центров и планирует законодательно закрепить право арендаторов не платить неустойки в случае одностороннего прекращения договора аренды).

Службам эксплуатации это грозит, скорее всего, сокращением бюджета.

Но даже в этой ситуации, клиент, будь он арендатор или покупатель, останется таким же требовательным к качеству обслуживания, как и раньше, – это уже привычка. Если арендатор пользуется услугами служб эксплуатации торгового или бизнес-центра, то он хочет, чтобы на его обращения реакция была максимально быстрой, а процесс выполнения работ понятен, прозрачен и регламентирован. Ведь неисправная дверь, неработающий свет или сломанный лифт приводит к тому, что покупатель или посетитель голосует ногами – он выберет другой торговый или бизнес-центр. И от этого проиграют все – и арендодатель, и арендаторы.

Фото: Hanna Loban/shutterstock

Новое слово в эксплуатации ТЦ

В кризисной ситуации особое значение приобретает способность службы эксплуатации при сокращении расходов сохранить тот же уровень обслуживания и даже улучшить его.

Решить эту задачу теми же методами, которые использовались раньше, очень сложно.

Опросы руководителей служб эксплуатации торговых и бизнес-центров показали, что более 80% из них используют привычные всем инструменты контроля за обращениями клиентов и управления процессом эксплуатации недвижимости – телефоном, оперативным журналом, электронной почтой.

Но все чаще появляются компании, которые выбирают новые средства автоматизации обслуживания, специализированные системы работы с заявками на обслуживание, так называемые хелп-деск или сервис-деск системы, которые позволяют не забыть про заявку, вовремя отреагировать, направить специалиста на устранение неисправности.

Такие системы дают возможность обслуживать недвижимость более эффективно, обеспечивая:

экономию времени на решение каждой конкретной заявки – а это повышение производительности, выработки каждого конкретного сотрудника, а значит, прямая экономия на ФОТ: ту же работу может сделать меньшее количество инженеров и техников;

прозрачность и прогнозируемость выполнения работ: и вы, и арендатор точно знаете, что с заявкой, когда она будет выполнена. Удовлетворенный клиент повышает ваши шансы на получение стабильной и долгосрочной выручки.

Давайте посмотрим, за счет чего этого можно добиться.

Полный контроль над процессом

Главная задача системы сервис-деск: любая заявка должна быть зафиксирована. Не важно, отправил ли вам арендатор на почту письмо о том, что не работает доводчик, или ваш сотрудник службы качества через мобильное приложение отправил фотографию треснувшей плитки, или посетитель на единый номер позвонил и пожаловался на сломанную дверь, – важно, чтобы все это аккумулировалось в одной системе. В ней же вы будете вести переписку по клиенту, согласовывать объемы и стоимость работ, чтобы избежать в дальнейшем спорных ситуаций.

Такой подход устраняет хаос в потоках информации, обеспечивая руководителю полный контроль над процессом обслуживания. А если вы обеспечиваете 100% регистрацию всех обращений, то это значит, что, как минимум, арендатор, посетитель, покупатель будут знать, что на его замечания реагируют, и останется к вам лоялен даже в самой сложной ситуации.

Держите заявителя в курсе происходящего

Очень часто сотрудники службы эксплуатации сталкиваются с тем, что отвечают на одни и те же вопросы: «Что с заявкой?», «Приняли ли вы ее в работу?», «Когда придет электрик?». Чтобы этого избежать, достаточно начать использовать автоматизированную систему учета заявок. Она сама будет информировать инициатора заявки о том, что заявка принята, в каком статусе она находится.

Более того, арендатор сможет сам зайти в свой личный кабинет и посмотреть, что происходит сейчас и когда заявка будет выполнена.

Все это снижает нагрузку на вашу диспетчерскую службу, повышая ее производительность и позволяя вам сэкономить на ФОТ: теперь для того же количества обращений вам хватит, скажем, одного диспетчера, а не двух. А, может быть, вы сможете обойтись и вообще без выделенного человека.

Ускоряйте выполнение заявок

Часто определенный вид работ связан с конкретными специалистами или группой специалистов. Автоматическое назначение исполнителей в зависимости от характера неисправности позволит свести к минимуму диспетчерскую функцию – вам больше не придется вручную раздавать распоряжение ответственным лицам. А это значит, можно уменьшить количество диспетчеров: сократить или задействовать на других задачах.

Работа на объекте с мобильным приложением

Большую часть времени сотрудники службы эксплуатации находятся непосредственно на объекте: устраняют неисправности, проводят профилактические работы и регламентное обслуживание. И практически у всех из них сейчас есть смартфоны.

Сегодня современные сервис-деск системы имеют мобильные приложения, которые позволяют работать на выезде с заявкой, например, сделать фотоотчет для подтверждения устранения неисправности, добавить комментарий или вопрос арендатору, посмотреть информацию о помещении, оборудовании.

Таким образом выездной инженер получает дополнительный полноценный инструмент для выполнения своей работы без необходимости постоянного пребывания в офисе, оставаясь всегда на связи с руководителем службы эксплуатации и арендатором.

А если к этому добавить возможность автоматического распределения заявок, то это дает возможность, во-первых, повысить производительность выездных сотрудников на 20–30% – теперь для выполнения того же количества заявок вам потребуется меньше техников и инженеров. А во-вторых, вы сократите время на непроизводительные поездки в офис, повторные выезды на объекты, уменьшите время, которое тратите на совещания.

Не забыть про ППР

Некоторые системы и оборудование требуют проведения периодического технического и регламентного обслуживания. Скажем, для систем и установок противопожарной защиты такие работы должны проводиться раз в квартал, огнетушителей – по некоторым параметрам раз в квартал, а полное или выборочное – раз в год. Вентиляционные системы требуют очистки не реже одного раза в год, а техническое обслуживание лифтов должно проводиться раз в месяц. Обо всех этих работах нужно не забыть и не пропустить, так как в противном случае штрафы могут составить десятки и сотни тысяч рублей.

Если вы используете ИТ-систему, достаточно один раз настроить шаблон и периодичность таких работ, и соответствующая заявка на их проведение будет сформирована автоматически. И даже автоматически отправлена соответствующему исполнителю или, скажем, подрядчику, если такие работы выполняются внешней организацией. Теперь вы никогда про них не забудете, а значит, минимизируете риск штрафов за просрочку поверок оборудования и проведения регламентных работ.

Фото: LightField Studios/shutterstock

Обратная связь и оценка качества работы

Мы уже говорили выше о важности своевременного и полного информирования арендатора, посетителя, покупателя обо всем, что происходит с их заявками. Но этого мало. Дайте им возможность оценить качество выполнения работ, сообщить, насколько профессионально и корректно вел себя ваш сотрудник службы эксплуатации, доволен ли заявитель выполненной работой.

Такая обратная связь позволит вам вовремя отреагировать на негативные моменты, если они возникли в процессе обслуживания, и погасить недовольство посетителя, например, просто вовремя пообщавшись с ним лично и выяснив детали.

Такое внимание, несомненно, оценят ваши клиенты, это повысит их лояльность и удовлетворенность качеством обслуживания. Арендатор, покупатель, посетитель останутся с вами долго, тем самым обеспечивая вам стабильный доход.

Высокое качество обслуживания при минимальных затратах

Итак, что в целом может предложить гибкая система управления заявками службе эксплуатации, а также торговому и бизнес-центру?

Контроль за работами в одном месте. Система становится «точкой правды» для решения всех спорных вопросов: в случае появления претензий у вас всегда будет инструмент, который позволит разобраться, как все было на самом деле.

Исключение потерь заявок и просрочки работ, в том числе ППР и ТО различных систем и оборудования. А это – гарантия отсутствия штрафов, неустоек и других финансовых потерь.

Сокращение времени решения проблем и непроизводственного простоя за счет автоматизации всех рутинных процессов: авторегистрация заявок, поступающих по разным каналам, автоназначение соответствующих специалистов, уведомления инициаторам обращений.

Обеспечение штатного функционирования службы эксплуатации в пиковые периоды, а также при возникновении внештатных ситуаций – вы концентрируетесь на решении проблем, а не на администрировании резко возросшего объема заявок. Причем это обеспечивается без увеличения количества диспетчеров.

Система может успешно взаимодействовать как с внутренними учетными программами – финансовыми, бухгалтерскими, так и с системами мониторинга, «умным» оборудованием, которое все активнее входит в нашу жизнь. Эффективно контролировать и управлять всеми этими потоками информации без специализированных автоматизированных систем становится все сложнее.

Фото: Grusho Anna/shutterstock

И это только начало.

Мы рассказали только о самом важном. Современные сервис-деск системы с успехом используют и другие возможности и решения, такие как учет ТМЦ и запчастей, учет стоимости обслуживания и многое другое, тем самым повышая управляемость и прозрачность процесса обслуживания.

Как видите, задача сокращения расходов и оптимизации использования ресурсов, занятых в эксплуатации торговой и коммерческой недвижимости, поддается решению с помощью современных средств автоматизации обслуживания.

И, вероятно, сейчас самое время обратить на системы сервис-деск более пристальное внимание и попробовать их в деле. Чтобы после выхода из кризиса сразу получить максимум от их использования.

Источник



Энциклопедия судебной практики. Аренда транспортных средств с экипажем. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (Ст. 636 ГК)

  • Энциклопедия судебной практики. Аренда транспортных средств с экипажем. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (Ст. 636 ГК)
  • +–1. Исполнение экипажем распоряжений арендатора, касающихся коммерческой эксплуатации транспортного средства
    • 1.1. Под коммерческой эксплуатацией транспортного средства понимается использование его технических возможностей для удовлетворения хозяйственных потребностей с целью получения прибыли, при этом одной из возможностей такой эксплуатации может быть использование транспортного средства для оказания транспортных услуг третьим лицам
    • 1.2. В период аренды экипаж производит юридически значимые действия от имени арендатора в части коммерческой эксплуатации транспортного средства
  • +–2. Диспозитивный характер ст. 636 ГК РФ
    • 2.1. Договором может быть предусмотрено возложение на арендодателя расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства
    • 2.2. Стороны договора аренды транспортного средства с экипажем вправе распределить между собой обязанности по обеспечению транспортного средства ГСМ
    • 2.3. Договором может быть предусмотрено, что расходы арендодателя по приобретению топлива включаются в арендную плату
  • +–3. Обязанность арендатора обеспечить транспортное средство качественным топливом
    • 3.1. На арендатора может быть возложена обязанность не только оплатить расходы по заправке транспортных средством топливом, но и приобрести топливо
    • 3.2. Объяснительные записки членов экипажа, являющихся заинтересованными лицами на стороне арендодателя, в подтверждение факта простоя техники по причине предоставления заказчиком некачественного топлива не признаются допустимыми и достоверными доказательствами
    • 3.3. Суд признал недоказанным простой транспортного средства в связи с предоставлением арендатором некачественного топлива, поскольку акты простоя составлены арендодателем в одностороннем порядке и не были своевременно направлены арендатору
    • 3.4. Суд признал недоказанным простой транспортного средства в связи с предоставлением арендатором некачественного топлива, поскольку акт о взятии проб топлива не имеет даты
    • 3.5. Суд признал недоказанным простой транспортных средств в связи с предоставлением арендатором некачественного топлива, поскольку в актах указано о простое семи транспортных средств, а забор топлива производился только из одного из них
  • +–4. Право арендодателя на удержание ГСМ, приобретенных арендатором
    • 4.1. В случае неисполнения арендатором обязанности по оплате аренды арендодатель вправе удержать приобретенные арендатором горюче-смазочные материалы
  • +–5. Отличие затрат, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, от затрат, связанных с обеспечением бытовых нужд экипажа
    • 5.1. Затраты на приобретение топлива, необходимого для коммерческой эксплуатации транспортного средства, следует отличать от затрат на приобретение топлива, потраченного арендатором для обеспечения бытовых нужд экипажа
Читайте также:  Как оформить и отразить в учете передачу основных средств в качестве вклада в уставный капитал

Энциклопедия судебной практики
Аренда транспортных средств с экипажем. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства
(Ст. 636 ГК)

1. Исполнение экипажем распоряжений арендатора, касающихся коммерческой эксплуатации транспортного средства

1.1. Под коммерческой эксплуатацией транспортного средства понимается использование его технических возможностей для удовлетворения хозяйственных потребностей с целью получения прибыли, при этом одной из возможностей такой эксплуатации может быть использование транспортного средства для оказания транспортных услуг третьим лицам

Если арендатор заключает договор в целях коммерческой эксплуатации транспортного средства, то есть в целях использования его технических возможностей для удовлетворения хозяйственных потребностей в коммерческих целях (с целью получения прибыли) (статья 636 Гражданского кодекса), то одна из возможностей такой эксплуатации может заключаться в использовании транспортного средства для оказания транспортных услуг третьим лицам.

1.2. В период аренды экипаж производит юридически значимые действия от имени арендатора в части коммерческой эксплуатации транспортного средства

В период аренды командир экипажа производит юридически значимые действия от имени арендатора в части коммерческой эксплуатации имущества.

2. Диспозитивный характер ст. 636 ГК РФ

2.1. Договором может быть предусмотрено возложение на арендодателя расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

Согласно статье 636 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Заключенные с ЗАО договоры субаренды транспортного средства с экипажем предусматривали отнесение на ЗАО как арендодателя расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства. Указанные расходы связаны с деятельностью общества по извлечению прибыли, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для признания необоснованными, не связанными с производственной деятельностью затраты налогоплательщика на приобретение дизельного топлива

2.2. Стороны договора аренды транспортного средства с экипажем вправе распределить между собой обязанности по обеспечению транспортного средства ГСМ

Стороны договора аренды транспортного средства с экипажем могут самостоятельно распределить их права и обязанности в части несения расходов на оплату моторного топлива, обеспечения моторным топливом. При этом статья 636 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит обязательного правила, в соответствии с которым обеспечение моторным топливом может быть предусмотрено в договоре только как безусловная обязанность одной из сторон данного договора.

2.3. Договором может быть предусмотрено, что расходы арендодателя по приобретению топлива включаются в арендную плату

Согласно статье 632 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

В силу статьи 636 Кодекса, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Стороны согласовали в договоре от 11.01.2005 следующий порядок расчета (пункт 4.1 договора): «Арендная плата состоит из собственно арендных платежей и платы за предоставление услуг по управлению транспортными средствами согласно путевым листам и действующим тарифам с учетом колебания цен на ГСМ». В силу пункта 2.1.6 арендодатель обязан обеспечивать автомобиль топливом и иными расходными материалами.

Из толкования условий договора следует, что на арендодателя возложена обязанность обеспечить автомобиль топливом в процессе его использования арендатором, а арендатор должен возместить арендодателю его расходы по оплате топлива в составе арендной платы согласно «действующим тарифам с учетом колебания цен на ГСМ».

3. Обязанность арендатора обеспечить транспортное средство качественным топливом

3.1. На арендатора может быть возложена обязанность не только оплатить расходы по заправке транспортных средством топливом, но и приобрести топливо

Суд области правильно оценил заключенные сторонами договоры как договоры аренды транспортных средств с экипажем, правовое регулирование которых осуществляется нормами статьи 632-634 Гражданского кодекса Российского кодекса.

Оценив в совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные предпринимателем по встречному иску доказательства и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражные суды обоснованно руководствовались следующим.

Протоколы испытаний, подтверждающие некачественность дизельного топлива, являются разными по содержанию, акт о взятии проб дизельного топлива не имеет даты, что не позволило суду установить точное время забора проб, в связи с чем указанные документы суды правомерно не признали в качестве надлежащих доказательств вины заказчика в простое техники.

3.2. Объяснительные записки членов экипажа, являющихся заинтересованными лицами на стороне арендодателя, в подтверждение факта простоя техники по причине предоставления заказчиком некачественного топлива не признаются допустимыми и достоверными доказательствами

Суд области правильно оценил заключенные сторонами договоры как договоры аренды транспортных средств с экипажем, правовое регулирование которых осуществляется нормами статьи 632-634 Гражданского кодекса Российского кодекса.

Представленные объяснительные записки водителей и механика в подтверждение факта простоя техники по вине заказчика, не могут быть в силу ст. ст. 64, 67-68 АПК РФ признаны допустимыми и достоверными доказательствами вины истца, поскольку работники ответчика являются заинтересованными по отношению к нему лицами, а правоотношения истца и ответчика по исполнению (неисполнению) письменного обязательства должны подтверждаться письменными доказательствами.

Исходя из вышеизложенного, судами сделан обоснованный вывод о том, что совокупность представленных по делу документов не подтверждает факт вины заказчика в простое техники, в связи с чем встречный иск предпринимателя правомерно не удовлетворен.

3.3. Суд признал недоказанным простой транспортного средства в связи с предоставлением арендатором некачественного топлива, поскольку акты простоя составлены арендодателем в одностороннем порядке и не были своевременно направлены арендатору

Суд области правильно оценил заключенные сторонами договоры как договоры аренды транспортных средств с экипажем, правовое регулирование которых осуществляется нормами статьи 632-634 Гражданского кодекса Российского кодекса.

Оценив в совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные предпринимателем по встречному иску доказательства и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражные суды обоснованно руководствовались следующим.

Ввиду того, что акты простоя составлены представителями ответчика в одностороннем порядке, при этом доказательств их своевременного их направления истцу не представлено, суды также обоснованно не приняли указанные документы во внимание при оценке доводов предпринимателя.

Исходя из вышеизложенного, судами сделан обоснованный вывод о том, что совокупность представленных по делу документов не подтверждает факт вины заказчика в простое техники, в связи с чем встречный иск предпринимателя правомерно не удовлетворен.

3.4. Суд признал недоказанным простой транспортного средства в связи с предоставлением арендатором некачественного топлива, поскольку акт о взятии проб топлива не имеет даты

Суд области правильно оценил заключенные сторонами договоры как договоры аренды транспортных средств с экипажем, правовое регулирование которых осуществляется нормами статьи 632-634 Гражданского кодекса Российского кодекса.

Протоколы испытаний, подтверждающие некачественность дизельного топлива, являются разными по содержанию, акт о взятии проб дизельного топлива не имеет даты, что не позволило суду установить точное время забора проб, в связи с чем указанные документы суды правомерно не признали в качестве надлежащих доказательств вины заказчика в простое техники.

Исходя из вышеизложенного, судами сделан обоснованный вывод о том, что совокупность представленных по делу документов не подтверждает факт вины заказчика в простое техники, в связи с чем встречный иск предпринимателя правомерно не удовлетворен.

3.5. Суд признал недоказанным простой транспортных средств в связи с предоставлением арендатором некачественного топлива, поскольку в актах указано о простое семи транспортных средств, а забор топлива производился только из одного из них

Суд области правильно оценил заключенные сторонами договоры как договоры аренды транспортных средств с экипажем, правовое регулирование которых осуществляется нормами статьи 632-634 Гражданского кодекса Российского кодекса.

Оценив в совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные предпринимателем по встречному иску доказательства и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражные суды обоснованно руководствовались следующим.

Суды правомерно отметили, что забор топлива производился только из самосвала, в то время как в актах указано о простое двух экскаваторов и пяти самосвалов.

Исходя из вышеизложенного, судами сделан обоснованный вывод о том, что совокупность представленных по делу документов не подтверждает факт вины заказчика в простое техники, в связи с чем встречный иск предпринимателя правомерно не удовлетворен.

4. Право арендодателя на удержание ГСМ, приобретенных арендатором

4.1. В случае неисполнения арендатором обязанности по оплате аренды арендодатель вправе удержать приобретенные арендатором горюче-смазочные материалы

Установив наличие долга арендатора перед арендодателем, сделал правильный вывод о возникновении у последнего права на удержание приобретенных арендатором горюче-смазочных материалов и обоснованно отказал в удовлетворении иска в части возмещения стоимости горюче-смазочных материалов.

5. Отличие затрат, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, от затрат, связанных с обеспечением бытовых нужд экипажа

5.1. Затраты на приобретение топлива, необходимого для коммерческой эксплуатации транспортного средства, следует отличать от затрат на приобретение топлива, потраченного арендатором для обеспечения бытовых нужд экипажа

Истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 436 964 рублей 19 копеек, из них 376 600 рублей — долг по арендной плате, 47 257 рублей — услуги буксировки по акту, 13 111 рублей 19 копеек — проценты за пользование чужими денежными средствами.

Возражая против иска, ответчик указал, что в июле-сентябре 2005 года он передал истцу на бытовые нужды экипажа бункербазы «Ереван» (электро- и тепло-обеспечение, камбуз, мотолодка и пр.) ГСМ на сумму 437 252 рубля 30 копеек. Ответчик заявил о зачете указанной суммы в счет арендных платежей.

Учитывая, что пунктом 4.4 договора аренды от 19.06.2005 N 39-АР стороны предусмотрели иную форму оплаты, руководствуясь статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что полученный истцом ГСМ на сумму 437 252 рубля 30 копеек следует зачесть в счет долга по арендной плате в сумме 376 600 рублей, ввиду чего во взыскании суммы долга по арендной плате отказано.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Купить документ —> Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на апрель 2021 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

Читайте также:  Требования к содержанию помещений предприятий торговли

Источник

Статья 636 ГК РФ. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

1. Комментируемой статьей на арендатора возлагается обязанность по оплате текущих расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства. Эти расходы, в свою очередь, не являются расходами на текущий и капитальный ремонт транспортного средства, а также на техническую эксплуатацию.

Коммерческая эксплуатация транспортного средства представляет собой использование транспортного средства в целях получения прибыли (доходов в целом) в результате такого использования. Поэтому данные расходы включают в себя прежде всего расходы на оплату топлива (бензина, газа, дизельного топлива и т.д.), мойки транспортного средства, замену мелких деталей, например, клемм аккумулятора, воздушного фильтра и т.д. Из материалов судебной практики следует, что также и текущие затраты на ГСМ относятся к расходам, связанным с коммерческой эксплуатацией транспортного средства и такие расходы несет арендатор, если иное прямо не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2013 по делу N А19-428/2012).

Полагаем, что отнесение обязанности по осуществлению таких расходов к числу обязанностей арендатора обоснованно, так как арендатор, как правило, заключает договор аренды транспортного средства с экипажем в коммерческих целях, то есть с целью извлечения выгоды в результате эксплуатации транспортного средства, поэтому именно арендатор в таком случае и должен нести расходы, связанные с текущей (повседневной) эксплуатацией транспортного средства.

Однако на практике могут складываться ситуации, когда такие расходы несет арендатор, однако затем предъявляет к арендодателю требование о возмещении этих расходов, что не является правомерным (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 10.09.2010 по делу N А12-25673/2009).

2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2013 по делу N А19-428/2012;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 10.09.2010 по делу N А12-25673/2009;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 N 04АП-1981/12;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2013 N Ф02-3979/12 по делу N А19-428/2012;

— Постановление ФАС Уральского округа от 02.03.2009 N Ф09-775/09-С3;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.06.2000 N А33-12080/99-С1-Ф02-1082/00-С2;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 N 13АП-944/11;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 N 18АП-4112/2009.

Источник комментария:
«КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ»
Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева, 2014

обязательства общество на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации начислило проценты за пользование чужими денежными средствами, которые признаны судами обоснованными в сумме 126 418 рублей 02 копеек. Руководствуясь положениями статей 309, 310, 636 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Источник

Состав и учет эксплуатационных расходов

Деятельность любой организации предполагает расходы. Существуют различные виды трат. Одна из разновидностей – эксплуатационные расходы.

Что собой представляют эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации. Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу. Они будут разниться в зависимости от специфики деятельности организации. К примеру, если это железнодорожный субъект, средства тратятся на транспортировку грузов, пассажиров, различного багажа. Различают эксплуатационные расходы на обеспечение пожарной безопасности.

Цель трат – исполнение поставленной цели. К примеру, железнодорожной компании нужно транспортировать груз. Для этого требуется вложить средства в топливо, зарплату, техническое обслуживание, электроэнергию. Размер трат определяется объемом эксплуатируемого оборудования, временем использования, удельными расходами на один час работы.

Состав эксплуатационных расходов

Рассмотрим состав эксплуатационных расходов:

  • Амортизация техники и транспортных средств. Амортизация будет учитываться тогда, когда рассчитывается она линейным способом. В рамках этого метода рассматривается весь период эксплуатации объекта.
  • Обслуживание и ремонт оборудования.
  • Коммунальные услуги. Подразумевается сумма, списываемая с прибыли компании.
  • Обеспечение работы вспомогательного производства, ответственного за обслуживание оборудования.
  • Зарплаты, траты на социальные нужды. Включают в себя заработок всех сотрудников, включая тех, кто работает на неполную ставку.
  • Траты на внутреннюю транспортировку материалов, товаров.
  • Расходы, сопряженные с эксплуатацией оборудования.
  • Налоговые отчисления. Это налог на зарплату или недвижимость, если последняя включена в состав ОС.
  • Материалы. Имеются в виду траты на приобретение, транспортировку. Эти расходы входят в себестоимость продукции.
  • Запчасти. Входят в перечень только в том случае, если они относятся к нуждам основного производства.

Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия. Конкретный состав определяется руководителем предприятия. Рассмотрим структуру расходов на примере субъектов, занимающихся добычей углеводородного сырья:

  • Зарплата охранникам основных средств.
  • Заработок консультантов.
  • Трата на подготовку отчетов о состоянии средств.
  • Стоимость услуг по оценке влияния добычи природных ресурсов на окружающую среду.
  • Обслуживание техники, установок, различных сооружений.
  • Приобретение лицензий.
  • Услуги по мониторингу основных средств.
  • Осуществление геолого-экологических исследований, картографии.
  • Природоохранные исследования.
  • Рекультивация природных элементов, которые были нарушены.
  • Вывод участка, на который была получена лицензия, из эксплуатации.
  • Хранение, утилизация отходов.

Это основной перечень. В состав могут входить и прочие направления трат.

Классификация

Эксплуатационные расходы подразделяются на эти категории:

  • Основные. Это траты, связанные с основной деятельностью. К примеру, это могут быть деньги, направленные непосредственно на транспортировку грузов. Сюда также относятся траты на ремонтные работы, начисления сотрудникам за неотработанное время, скидка на продукцию, социальные начисления.
  • Общехозяйственные. Это траты на производственное обслуживание, управление хозяйством. К расходам без трат на содержание управленческой структуры относится зарплата сотрудников, обслуживание построек, содержание помещений и инвентаря. Это также амортизация ОС, отчисление в резерв на формирование ремонтного фонда, исполнение исследовательских работ. Траты на обслуживание аппарата управления – это командировочные, зарплаты управленческого состава.
  • Прямые. Это затраты на производство изделий или выполнение какой-либо услуги.
  • Косвенные. Определяются посредством дополнительных расчетов. Распределяются между различными типами продукции.
  • Зависящие от движения. Эти расходы меняются пропорционально масштабу работ.
  • Независящие от масштабов движения. Практически не меняются при изменении объема работ. Это постоянные траты.

Классификация может зависеть от специфики деятельности компании. Рассмотрим группировку расходов по признакам на примере субъекта, который занимается железными дорогами:

  • Перевозки.
  • Поддержание инфраструктуры в нормальном состоянии.
  • Приобретение услуг локомотивной тяги.
  • Пассажирские перевозки.
  • Ремонт подвижных составов.

В приведенном случае группировка выполняется по этим признакам: направления работы, укрупненные формы деятельности, статьи Номенклатуры.

Планирование эксплуатационных расходов

Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.

Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.

Расходы на оплату труда

Траты на оплату труда составляют, как правило, большую часть ЭР. Зарплатный фонд формируется исходя из количества сотрудников и средней зарплаты. Количество трудящихся определяется тремя методами:

  • По лимитам выработки, времени.
  • По объему объектов производства и лимитам труда на объект.
  • По количеству хозяйственных единиц, штатному расписанию.

Средняя зарплата сотрудников включает в себя оклад, премии, проценты, доплаты.

Фонд оплаты – это произведение среднемесячных зарплат на количество трудящихся. Необходимо учесть явочное количество работников, а также число сотрудников, которые находятся в отпуске или на больничном.

ВАЖНО! В заработный фонд не будет включена оплата больничного. Связано это с тем, что эти средства выплачивает не работодатель, а фонд медицинского страхования. Учитываться также не будут командировочные, компенсации за неиспользованный отпуск, премии за ноу-хау.

Социальные отчисления

Работодатель обязан направлять средства в различные фонды. Это пенсионные, социальные, медицинские отчисления. Составляют они 34% от общего фонда зарплат. В некоторых случаях это соотношение может меняться.

Расходы на материалы

Траты на материалы планируются в зависимости от деятельности компании. Рассмотрим методы планирования на примере субъекта, специализирующегося на ЖД:

  • По объему работы техники я и нормативам трат на единицу объема работы. К примеру, трата смазочного материала устанавливается на основании совокупного пробега локомотивов на норматив расхода и план работы.
  • По нормам расхода на одно оборудование. К примеру, расход материалов определяется на основании протяженности маршрута, числа стрелочных переводов.
  • Исходя из норм расхода сырья на сотрудника. Этот метод подходит для установления трат на спецодежду, инструменты (к примеру, ручные фонари).
  • По числу производственных подразделений и нормативам трат материала на каждое структурное предприятие.

Как правило, для планирования используется сразу несколько методов. Все зависит от того, что именно нужно рассчитать.

Траты на коммунальные услуги

Основной источник расходов – электроэнергия. Субъекту ЖД нужно учесть также топливо, нужное для транспортировки грузов, расходы на технологические нужды. Траты на топливо определяются на основании числа оборудования, его мощности. В рамках расчетов нужно учитывать следующие аспекты:

  • Особенности использования оборудования.
  • Нормы траты топлива на единицу мощности.
  • Продолжительность работы техники в рассматриваемом периоде.
  • Стоимость энергии на килограмм условного топлива.

Расходование энергии для освещения определяется на основании числа осветительных приборов, их мощности, часов горения, стоимости кВт энергии.

К СВЕДЕНИЮ! Предприниматель может уменьшить расход электроэнергии. Для этого нужно увеличить качество эксплуатации, улучшить технологические процессы и качественные значения пользования.

Амортизационные отчисления

Амортизация – это износ оборудования. Он может быть физическим или моральным. Первый предполагает ухудшение характеристик в процессе длительной эксплуатации. Физический износ определяется исходя из интенсивности использования, качества используемых материалов, качества ремонтных работ и обслуживания. Моральный износ – это утрата актуальности оборудования. Происходит это из-за появления на рынке новой, более совершенной техники. Нормативы износа определяются исходя из конкретного оборудования.

Амортизационные отчисления входят в эксплуатационные расходы. Связано это с тем, что образованный амортизационный фонд направляется на восстановление износившегося оборудования. При расчетах нужно учитывать, что амортизационные отчисления будут равномерными на протяжении всего периода.

К СВЕДЕНИЮ! В расчетах обычно фигурирует не продолжительность эксплуатации, а нормы отчислений.

Учет эксплуатационных расходов

Главная задача учета ЭР – своевременное, полное и объективное фиксирование трат. С помощью бухучета можно контролировать расходы, вводить режим экономии и снижать себестоимость. ЭР определяются в соответствии с заранее составленным планом. Формирование плана предполагает обоснование размера каждого вида траты.

Рассмотрим дополнительные функции бухучета ЭР:

  • Отслеживание выполнения плана.
  • Уменьшение эксплуатационных расходов.
  • Поиск конкретных направлений экономии.
  • Профилактика лишнего расходования средств.
  • Увеличение эффективности работы предприятия.

Бухучет должен вестись так, чтобы из него можно было извлечь полную информацию о расходах.

Вопрос: Как арендатору учитывать возмещение по договору аренды коммунальных платежей: расходов на электроэнергию и иных эксплуатационных расходов?
Посмотреть ответ

Классификация и правильное отражение в бухучете

Бухучет организуется на основании правильно разработанной классификации. Она также участвует в планировании расходов, контроле над ними. Рассмотрим основные особенности учета:

  • Издержки по упаковке могут учитываться на отдельном счете №43 только в том случае, если это промышленный субъект, на котором производится продукция. Это внепроизводственные расходы. Если это подсобное предприятие, отдельный счет не используется. Расходы учитываются на счетах 46 «Продажа» или 47. В отчетности рассматриваемые траты также не будут отражаться отдельно.
  • Траты на содержание сотрудников склада товаров учитываются в составе производственных расходов. Сюда также относятся траты на содержание складов изделий и прилагаемых фондов.
  • Для трат на обслуживание и управление нужно завести отдельную смету. Следить за ней должен бухгалтер. В рамках синтетического учета расходы фиксируются или на едином, или на отдельных счетах. Для учета можно использовать счет 11 или 26. После фиксации производится распределение трат по видам продукции.
  • Учет прямых затрат выполняется по направлениям калькуляции.
  • Зарплата сотрудников отражается на счете 70.
  • Под траты на соцстрахование создается отдельная справка. В ней отражаются суммы начислений, определяемые исходя из ведомости, распределения зарплат по синтетическим счетам. Заключительные данные фиксируются в бухсправке. Она предполагает корреспонденцию со счетом 69.
Читайте также:  Расположение оборудования для ремонта

ВАЖНО! Синтетический учет отражает суммарные траты. То есть они не подразделяются по направлениям затрат. Нужен СУ для отражения общей суммы ЭР. Аналитический учет предполагает детализированную фиксацию расходов. Нужен он для контроля над соблюдением плана по отдельным направлениям. Организация этих форм учета определяется в зависимости от метода ведения учета: ручного или с помощью вычислительных аппаратов.

ВНИМАНИЕ! Бухгалтер также должен составить ведомость распределения трат. Формируется она при помощи группировки расходов по синтетическим счетам.

Возмещение эксплуатационных расходов

Возмещение расходов актуально в том случае, если предприниматель снимает помещение. Он обязан компенсировать траты арендодателя на оплату услуг. Траты на возмещение ЭР рекомендуется отражать по статье расходов 244 «Прочие закупки». Для оформления компенсации нужно или включить платежи в сумму аренды, или составить отдельное соглашение на возмещение.

Вопрос: Как отразить в учете организации-арендатора расходы на эксплуатацию полученного в аренду автомобиля (ГСМ), производимые в соответствии с договором аренды, если указанные расходы оплачиваются за наличный расчет через подотчетное лицо (работника организации)?
Посмотреть ответ

Источник

Что такое коммерческая недвижимость?

Вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее. В статье расскажем что такое коммерческая недвижимость, на какие категории она разделяется, рассмотрим недвижимость как источник дохода и дадим полезные рекомендации при покупке таких объектов.

Коммерческая недвижимость — что это значит

Объекты коммерческой недвижимости — это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения прибыли путем сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости — это главный критерий ее оценки.

Главные особенности коммерческих объектов

Интересно! Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации — при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

Что относится к коммерческой недвижимости

Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения — магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.

Виды коммерческой недвижимости

Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:

🏬 Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.

🏢 Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.

🏥 Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.

🏫 Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.

Что такое помещение свободного назначения

«Свободное назначение» в качестве характеристики помещения — не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.

Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые

По своей сути, строительство многоэтажного дома — инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов дома.

Как можно использовать коммерческую недвижимость

Коммерческие помещения используют для получения прибыли. С этой целью недвижимость можно:

🔸 Организовать под собственное предприятие. Под предприятием подразумевается не только производство продукции, но и любой другой бизнес. Такой вариант подходит собственникам, у которых есть продуманный бизнес-план и желание вести активную предпринимательскую деятельность. Свое помещение помогает сберечь средства на организации и направить их на развитие дела.

🔸 Сдать. Если вам принадлежит помещение коммерческого назначения, его можно сдать другим предпринимателям и получать пассивный доход. После уплаты налогов от сдачи недвижимости в аренду вы получите чистую прибыль без дополнительных капитальных и трудовых вложений. Амортизацию или износ помещения можно компенсировать за счет арендатора, прописав это условие в договоре.

🔸 Перепродать. Купив объект в плохом состоянии, например, без ремонта, его можно усовершенствовать и перепродать по более выгодной цене.

Интересно! В некоторых случаях самостоятельно управлять объектами коммерческого типа нерационально, например, если у собственника нет необходимых навыков, информации или времени. Чтобы увеличить прибыльность своих инвестиций, можно оформить договор с компанией, которая оказывает услуги брокериджа коммерческой недвижимости. В ходе сделки собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые сделают все возможное для увеличения прибыльности объекта.

Интересные факты о коммерческих объектах в России

🔰 В конце 2017 года общая стоимость коммерческих объектов на территории РФ составила 130 миллиардов долларов. Эта цифра сопоставима с оценкой капитализации Сбербанка и Газпрома.

🔰 Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017 году составила 167,2 тыс. рублей за 1 м². В столичных торговых центрах эта цена еще выше — около 408 тыс. рублей.

🔰 Офисная недвижимость оценивается дешевле. В том же 2017 году средняя цена офиса в Санкт-Петербурге составила 150 тыс. рублей за 1 м². В том же году московские офисы стоили больше 330 тыс. рублей за 1 м², что на 16% больше их стоимости в 2016 году.

🔰 Самый большой спрос среди арендаторов и покупателей отмечается на помещения небольшой площади — 10-20 м², расположенные в центре города. Их используют под офисы юристы, туристические фирмы и другие организации.

Как устанавливается и от чего зависит цена коммерческих объектов

Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:

🔹 площади, планировки, расположения на этаже;

🔹 качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;

🔹 района и окружающей инфраструктуры;

🔹 наличия отдельного входа и собственной территории.

Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.

Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:

📌 помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;

📌 продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя — тем выше цена недвижимости;

📌 при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.

Важно! Во многих случаях, стоимость 1 м2 коммерческой недвижимости будет выше, чем жилой. Это связано с возможностью получения дохода, который, со временем, покрывает расходы на покупку объекта.

Особенности налогообложения

Порядок и размер начисления налогов может отличаться, но чаще они зависят от стоимости объекта. До недавнего времени для расчетов использовали данные об инвентаризационной цене объекта из системы БТИ. При этом во многих регионах рыночная стоимость может в разы отличаться от инвентаризационной. Различия в цифрах и недополучение налогов от коммерческой недвижимости послужило причиной перевода системы налогообложения на кадастровую, которая основана на реальной стоимости. С 2015 года рынок коммерческой недвижимости постепенно переводят на кадастровую систему налогообложения.

Ставка может быть фиксированной или плавающей — меняться не чаще 1 раза в год по решению органов местного или федерального управления. Максимальный размер ставки достигает 2,2%.

Кого затрагивают изменения в налогообложении

Ежегодно растет перечень объектов, владельцы которых обязаны платить налоги по новой схеме. Например, в столице за последние 2 года этот список увеличился на 4% и составил 25 тысяч объектов. Почти 90% торгово-офисных объектов Москвы подпадают под действия нововведений. Выросла и налоговая ставка: с 1,3% в 2016 году до 1,5% в 2018 году. Вместе с этим, новый кадастровый налог затрагивает все больше объектов коммерческой недвижимости небольшой площади. В 2015 году изменения в системе налогообложения затрагивали только собственников помещений площадью от 5000 м², сейчас порог снизился до 1000 м². Все эти факторы привели к значительному увеличению взноса от данной отрасли в бюджет столицы — до 30 млрд. рублей.

Интересно! Изменениями в налоговом законодательстве недовольны многие бизнесмены. Теперь им придется каждый год платить в бюджет, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Теоретически, оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате или заказав независимую экспертизу.

Особенности

📍 Если собственником коммерческой площади выступает юридическое лицо, ставка определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ по месту расположения объекта.

📍 Если коммерческая недвижимость используется гражданами других стран и их деятельность не связана с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

Можно ли получить льготы

Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и предприниматели, которые работают по упрощенной системе налогообложения.

Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

✔ при оформлении сделки купли-продажи;

✔ для решения споров;

✔ при оптимизации налогообложения;

✔ для перераспределения долей между собственниками;

✔ если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

📔 технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;

📔 правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

Порядок проведения экспертизы:

  1. Обращение заказчика и постановка задач.
  2. Изучение документов и самого объекта оценщиками.
  3. Подготовка и оформление отчета.
  4. Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

Советы, как выгодно вложить в коммерческую недвижимость

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска — чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца. При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения. В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл — помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Риэлторы оперируют всей актуальной информацией и предложениями в этом сегменте рынка, поэтому помогут выбрать самое выгодное предложение.

Источник