Меню

Расчет коэффициента капитализации

Раздел 2. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств

Глава 5. Методы оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств.

5.3. Методы расчета стоимости машин, оборудования на основе доходного подхода к оценке

По мере развития рыночных отношений все более возрастает роль доходного подхода в оценке стоимости производственных объектов. В основе доходного подхода к оценке производственных объектов лежит методология оценки бизнеса, суть которой заключается в следующем. Вначале рассчитывают чистый доход от эксплуатации всей производственной системы (например, предприятия в целом), а затем на его основе либо определяют стоимость и из нее выделяют стоимость машин и оборудования, других объектов оценки; либо определяют доход от всей системы и из него выделяют доход, полученный с помощью производственных машин и оборудования, других объектов оценки, а уже затем на основе этой части дохода определяют стоимость производственных машин и оборудования, других объектов оценки.

Прежде чем перейти к характеристике методов оценки стоимости технических устройств с позиций доходного подхода, напомним несколько общих положений, которых придерживаются оценщики при решении этой проблемы. Во-первых, оценщики пришли к единому мнению, что стоимость машин, оборудования, транспортных средств, других изделий, имеющих производственное назначение, определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые эти объекты (как ожидается) будут приносить в будущем. Оценщик эти выгоды пересчитывает в единую денежную сумму, которая называется текущей стоимостью объекта. Во-вторых, прежде чем в стоимостном виде рассчитать эти выгоды от владения, пользования либо распоряжения объектом оценки, оценщик должен определить:

— как можно точнее сумму дохода, который может получить собственник с помощью данного объекта;

— время, в течение которого владелец будет получать доход от использования данного объекта;

— процент (риска), то есть вероятность того, что доход от использования данного объекта в течение прогнозируемого периода времени будет получен;

— ставку дохода, то есть процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом или между доходом, который приносит объект оценки, и стоимостью этого объекта.

Расчетными инструментами, которые применяются для оценки прогнозируемых доходов могут быть: сложный процент и процесс дисконтирования.

В таблице № 5.12 представлен расчет простого и сложного процентов, а также текущая стоимость реверсии, то есть сегодняшнюю стоимость, которая должна быть получена единовременно в будущем при конкретной величине годовой ставки (в процентах).

Таблица 5.12.

Расчет простого и сложного процентов, текущей стоимости реверсии. (Например, при годовой ставке 18%)

Текущая стоимость реверсии

Текущая стоимость единицы, зафиксированной в таблице шести функций сложного процента

Полученный %% Остаток на конец года

Полученный %% Остаток на конец года

118×0,18= 21,24 118+21,24=139,24

Полученный %% Остаток на конец года

Полученный %% Остаток на конец года

Полученный %% Остаток на конец года

Специалистами-оценщиками совместно с математиками разработана специальная таблица, которая позволяет проводить расчеты с учетом стоимости денег во времени. В них для каждой конкретной ставки процента уже рассчитана текущая стоимость (так называемой «реверсии»), то есть показатель, позволяющий перевести будущую стоимость в сегодняшние условия.

Доходный подход к стоимостной оценке машин и оборудования объединяет три метода:

— метод капитализации прибыли;

— метод дисконтированных денежных потоков;

— метод равноэффективного аналога.

Все три метода основаны на прогнозировании будущих доходов предприятия. Эти будущие доходы создаются предприятием в целом, включая машины и оборудование, здания, сооружения, оборотные средства, нематериальные активы, то есть всем производственным комплексом. Поэтому, чтобы воспользоваться доходным подходом к оценке любой части производственного комплекса, будь-то машины и оборудование, здания, сооружения и т. п., оценщики (при любом методе) применяют технологию поэтапного решения задачи. Это означает следующее.

Вначале рассчитывается чистый доход от эксплуатации всей производственной системы (предприятия). Затем на основе чистого дохода либо определяют стоимость всей системы, а из нее выделяют стоимость машинного комплекса, либо выделяют из величины чистого дохода ту ее часть, которая непосредственно создана машинным комплексом. И наконец, по этой части дохода (либо-либо) определяют стоимость самого машинного комплекса. Еще одна особенность применения методов, в основе которых лежит доходный подход: все они требуют соблюдения принципа наиболее эффективного использования производственного объекта, то есть при определении стоимости любого технического устройства всегда нужно сравнивать полученный результат с тем периодом времени его эксплуатации, когда отдача от этих объектов была максимальной.

Рассмотрим более конкретно каждый из применяемых в оценочной практике методов стоимостной оценки технических устройств, основывающийся на доходном подходе.

Метод капитализации прибыли. Капитализация прибыли (дохода) – это процесс пересчета будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом необходимо учитывать сумму будущих доходов, когда должен быть получен доход и продолжительность получения этого дохода. В основу метода положен принцип сложного процента, о котором шла речь в предыдущем разделе. Сама же формула расчета стоимости объекта, который приносит прибыль (доход), представляет собой соотношение:

(5.23)

С – стоимость объекта, приносящего доход;

V – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации, рассчитанный как соотношение

(5.24)

Схематично алгоритм расчета стоимости машин и оборудования методом капитализации прибыли (дохода) можно представить следующим образом.

1. Расчет чистого дохода от функционирования производственной системы предприятия, цеха, участка.

2. Методом остатка вычленяется часть дохода, которую можно отнести к машинному парку системы.

3. С помощью методов капитализации или дисконтирования определяется стоимость всего машинного парка.

4. Если нужно определить стоимость конкретной единицы оборудования или машин, то ее рассчитывают с помощью долевого коэффициента по формуле:

(5.25)

– стоимость единиц оборудования;

– стоимость машинного парка;

– долевой коэффициент оцениваемой единицы оборудования.

Поскольку при доходном подходе используется прогнозируемый доход (прибыль), то можно рекомендовать следующую технологию его (дохода) расчета. Во-первых, определяется базовая величина прибыли, которую нужно вначале прогнозировать, а затем капитализировать; во-вторых, выбирается период времени, за который производятся расчеты; в-третьих, рассчитывается потенциальная доходность объекта на основе ретроспективной прибыли, средневзвешенной ретроспективной прибыли или трендового анализа.

Этот метод в оценке бизнеса получил достаточно широкое применение, хотя есть трудности в его использовании. Прежде всего, трудно прогнозировать получение прибыли (особенно в российских условиях), а также трудно выбрать величину коэффициента капитализации. В своей практической работе оценщики соблюдают ряд неписаных условий, которые способствуют решению стоящих перед ними задач. Условия эти следующие.

1. Для повышения достоверности прогнозов ретроспективные данные можно корректировать.

2. Величина будущих и текущих денежных потоков должна иметь незначительное расхождение.

3. Темпы роста будущих денежных потоков должны иметь умеренные и предсказуемые величины.

4. Предполагается стабильное развитие бизнеса.

5. Цены предприятия рассчитываются на основе определения величины ежегодных доходов и соответствующих ставок капитализации.

6. Капитализация потока доходов может производиться до или после учета:

— начислений износа и амортизации;

— отчислений в резерв на замещение;

— выплаты суммы долга.

Главное условие в учете затрат – это соблюдение сопоставимости всех данных.

7. В качестве потока доходов могут использоваться прогнозные оценки доходов, которые могут быть получены на основе анализа данных за текущий и прошлые годы, среднеарифметических или средневзвешенных величин за несколько лет с учетом тенденций развития бизнеса

Все семь условий – это признанные большинством оценщиков позиции, которых они придерживаются в своей практической работе.

Теперь несколько слов об определении базы прибыли, которую нужно вначале прогнозировать, а затем капитализировать. Для машиностроительных предприятий, вычислительных центров, таксопарков, где много устаревшего оборудования, в качестве базы почти всегда принимается чистая прибыль (доход), то есть прибыль после выплаты всех затрат, включая износ, амортизацию, выплаты процентов, налоги. Для предприятий, в которых большой удельный вес недвижимости (здания, сооружения), в качестве базы почти всегда применяется денежный поток, то есть серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств на расчетный счет фирмы.

При выборе капитализируемой базы оценщик должен обратить внимание на следующее:

— насколько база представляет доход в экономическом смысле;

— может ли база быть точно оценена применительно к данному предприятию;

— может ли база быть сопоставимой с прибылью (доходом) фирм-аналогов.

После определения базы прибыли важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Для многих предприятий этот период составляет 3-5 лет, то есть за этот период должна четко проявиться тенденция роста или снижения прибыли.

Расчет потенциальной доходности (прибыли) определяется на основе:

— среднеарифметической ретроспективной прибыли;

— средневзвешенной ретроспективной прибыли (например, если есть свежая информация, то ее учитывают в первую очередь);

— трендового анализа ретроспективной прибыли (например, когда в последний год резко изменяется уровень дохода).

В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию.

Допустим, предприятие в течение последних 5 лет имело чистый доход:

Источник

Ставка капитализации

Ставка капитализации — параметр, по которому можно судить об отношении рыночной цены актива к чистой прибыли за определенный временной промежуток (как правило, год).

Читайте также:  Строительные инструменты в Симферополе

Ставка капитализации: сущность, правила применения

ставка капитализации

Для инвестора важен уровень дохода, который он может получить от инвестиций через какой-то временной промежуток. Оценка ставки капитализации — тот показатель, который предоставляет нужную информацию.

Знание процента будущей прибыли позволяет:

— быстрее выбрать правильное решение по инвестициям:

— сравнить параметры разных объектов недвижимости;

— оценить норму доходности для той или иной инвестиции.

Ставка капитализации — параметр, который может применяться не только для недвижимости, но и для оценки бизнеса. Он актуален для метода прямой капитализации, являющегося частью доходного подхода. Сложность лишь в расчете показателя из-за отсутствия полной статистики в отношении конкурентов и рынка недвижимости других стран.

Правила применения ставки капитализации:

1. Ставка капитализации — расчетная прибыль, выраженная в процентах, которую можно получить при покупке недвижимости. Показатель можно использовать для сравнения инвестиционного потенциала разных вложений. Зная параметр ставки капитализации, можно сравнить потенциальную прибыль от разных вложений и упростить выбор.

2. Нельзя использовать ставку капитализации как единственный параметр для оценки инвестиций. Несмотря на преимущества параметра (легкость сравнения, простоту расчета, сравнительную точность), оценка лишь ставки капитализации не дает гарантий эффективности инвестиций. Вместе со ставкой капитализации стоит учесть потенциал роста прибыли для конкретного объекта, а также факторы, которые могут повлиять на изменение цены.

3. Ставку капитализации можно применить для подтверждения уровня прибыли, которую принесет собственность. Зная этот показатель для недвижимости в конкретном районе, можно использовать его для вычисления чистой прибыли от объекта инвестиций. Такой расчет позволяет найти чистый уровень прибыли.

Ставка капитализации: особенности расчета, рекомендации

вычисление ставки капитализации

Для расчета стоимости объекта применяется такая формула:

где V — цена, заплаченная за объект сделки;

— R — ставка капитализации;

— I — доход, который можно получить от покупки.

При совершении сделки инвестор знает стоимость объекта, поэтому остается вычислить лишь ставку капитализации:

Для расчета реального параметра ставки капитализации необходимо спрогнозировать прибыль от объекта инвестиций. Такой расчет может производить на основании:

— уже имеющихся показателей.

После расчета ставки капитализации из полученного параметра вычитается доход, который не был получен из-за снижения спроса на жилье. Данный показатель может меняться и зависит от динамики рынка.

Должны быть учтены и затраты на содержание объекта:

1. Операционные — отопление, охрана, электричество, газ и прочие.

2. Фиксированные — выплата долгов по займу, платежи налогов и так далее. Только после таких расчетов можно вычислять чистый доход от недвижимости.

После сбора информации допускается переход к расчету ставки капитализации.

Общие рекомендации по ставке капитализации:

1. При расчете ставки капитализации важно проверять уровень доходности объекта, и учитывать затраты на содержание. Расходы можно точно рассчитать, если привлечь в помощь независимого специалиста.

2. При оценке имущества специалисты учитывают следующие параметры — результаты, полученные путем применения доходного подхода, цену восстановления, сопоставимые продажи.

3. При увеличении прибыли от актива в формуле должны быть учтены темпы роста. Если прибыль падает и растет, то вместо ставки капитализации актуально использовать метод ДДП (дисконтированного денежного потока).

4. Уменьшение ставок капитализации — явный признак стагнации рынка.

5. При выборе объекта для инвестиций нужно выбирать недвижимость с наибольшей ставкой капитализации.

6. Ставка капитализации — параметр, который не показывает будущие риски вложений. Инвестор не может быть уверен в ставке капитализации.

Источник

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

где
io – безрисковая ставка процента, %;
iс – общерыночный риск, %;
iл – премия на низкую ликвидность, %;
iin – премия за качество менеджемента, %;
nк – норма возврата на капитал, %.

Поскольку в данном отчете оценивается единый объект недвижимости – здание вместе с земельным участком, расчет коэффициента капитализации для зданий аналогичен расчету ставки дисконтирования для земли.

В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составил на дату оценки 6,8% (Источник информации: Бюллетень фондового рынка Банка России).

Региональный риск. Определен по данным журнала «Эксперт» на основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2004-2005гг., из которого следует, что инвестиционный риск Астраханской области превышает инвестиционный риск Санкт-Петербурга (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) в 1,24 раз. Следовательно, региональный риск для Псковской области будет равен 6,8 * 1,24 — 6,8 = 2,8 %.

Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как АЗС требуют особых навыков управления, значение риска принимается на уровне 2,5 %.

Расчет поправки на риск вложения

Источник



Что такое ставка капитализации? Определение, методы расчета

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

ставка капитализации

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

ставка капитализации методы

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

  • кумулятивного построения;
  • связанных инвестиций;
  • метод рыночной выжимки;
  • метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

ставка капитализации дохода

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

  • V — стоимость объекта недвижимого имущества;
  • I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
  • R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Читайте также:  Программы для увеличения размеров цифрового изображения

расчёт ставки капитализации

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

  • оплата электроэнергии;
  • оплата охраны объекта;
  • заработная плата различных служащих;
  • другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

определить ставку капитализации

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

ставка капитализации для недвижимости

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

  • Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
  • ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
  • ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

  • Ре — норма доходности собственного капитала;
  • ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
  • К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 — M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

коэффициент капитализации ставка

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

составляющие ставки капитализации

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Источник

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ МЕТОДА ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА ДЛЯ ОЦЕНКИ МАШИН, ОБОРУДОВАНИЯ И ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ.

В настоящее время машины, оборудование и транспортные средства занимают значительную часть в имуществе предприятия. Поэтому существует необходимость оценки данных объектов в составе предприятия.

Машины и оборудование — вид основных фондов по их натурально-вещественному признаку. К машинам и оборудованию относятся устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию. В зависимости от основного (преобладающего) назначения машины и оборудование делятся на энергетические (силовые), рабочие и информационные.

К энергетическому оборудованию (силовым машинам и оборудованию) относятся машины-генераторы, производящие тепловую и электрическую энергию, и машины-двигатели, превращающие энергию любого вида (энергию воды, ветра, тепловую, электрическую и т. д.) в механическую, т. е. в энергию движения.

К рабочим машинам и оборудованию относятся машины, инструменты, аппараты и другие виды оборудования, предназначенные для механического, термического или химического воздействия на предмет труда (обрабатываемый предмет), который может находиться в твердом, жидком или газообразном состоянии, с целью изменения его формы, свойств, состояния и положения, т. е. к рабочим машинам и оборудованию относятся все виды технологического оборудования, включая автоматические машины и оборудование для производства промышленной продукции, оборудование сельскохозяйственное, транспортное, строительное, складское, торговое, водоснабжения и канализации, санитарно-гигиеническое и все другие виды машин и оборудования, кроме энергетических и информационных.

Информационные машины и оборудование предназначены для преобразования и хранения информации. К информационным машинам и оборудованию относятся оборудование систем связи, средства измерения и управления, средства вычислительной техники и оргтехники, средства визуального и акустического отображения, информации, сред­ства хранения информации, оборудование театрально-сценическое.

Транспортные средства – один из видов основных фондов, предназначенный для перемещения людей и грузов:

а) подвижной состав железнодорожный (локомотивы, вагоны),

б) водного транспорта (ледоколы, буксиры),

в) воздушного транспорта (самолеты),

г) автомобильного транспорта

д) городского электрического транспорта (троллейбусы),

е) канатно-подвесных дорог, средства напольного и других видов производственного транспорта, являющиеся самостоятельными инвентарными объектами, трубопроводы (кроме паропроводов и теплопроводов), включая трубопроводы гидравлического, пневматического, пневмоконтейнерного непрерывного транспорта, конвейеры всех типов и прочие виды транспортных средств.

Цели и мотивы оценки рассмотренных объектов многообразны:

1. Независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования, то есть оценка по отдельным инвентарным единицам или “россыпью”. Например, при определении рыночной стоимости отдельных видов машин или оборудования с целью их купли-продажи, сдачи в аренду, лизинг, залог.

2. Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов.

3. Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом.

Для оценки машин и оборудования применяются те же базовые подходы, как и для оценки других элементов основных фондов. То есть затратный, сравнительный и доходный подход. Данные подходы применяются в конкретных обстоятельствах, исходя из определенных условий. Остановимся на последнем подходе.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования. Так как доходы дает только конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементом производства, а в основном используется только для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса. По этой причине при оценке отдельных транспортных средств, за исключением приносящих доход транспортных средств, доходный подход практически не применяется.

Значимость этого подхода при оценке других видов имущества существенно выше.

Основной предпосылкой доходного подхода является экономическая ценность исследуемого объекта в настоящее время, обусловленная возможностью получать с помощью этого объекта доход в будущем.

При этом стоимость имущества зависит от предполагаемого характера его использования и принцип наилучшего и эффективного использования является определяющим. Значит, предполагается тот вариант использования, который обеспечит объекту наиболее чистый доход в течение заданного периода времени, то есть тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым. Данный вариант приводит, в конечном счете, к наивысшей стоимости объекта.

Читайте также:  Белгород магазин газового оборудования сайт

При расчете стоимости имущества доходным подходом, когда речь идет о доходе на вложенный капитал, и необходимо определить будущую величину дохода применяется теория изменения стоимости денег, которая отражена в функциях сложных процентов или шести функциях денег:

будущая стоимость единицы – сумма, до которой вырастет одна денежная единица, если ее депонировать на определенное количество периодов по определенной процентной ставке. Расчет будущей стоимости основан на логике сложного процента и предполагает зависимость между первоначальным вкладом, процентной ставкой и периодом накопления.

будущая стоимость единичного аннуитета – означает накопление основной суммы и процентов по серии единичных взносов в каждый интервал времени по определенной процентной ставке.

фактор фонда возмещения – величина периодичности депозита, необходимая для накопления одной денежной единицы, включая накопления процента по процентной ставке. Данная функция позволяет рассчитать величину периодически депонированной суммой, необходимой для накопления нужной стоимости при заданной ставке процента.

текущая стоимость единицы (функция дисконтирования) – позволяет определить настоящую стоимость суммы, если известна ее величина в будущем за данный период накопления и процентная ставка.

текущая стоимость единого аннуитета. Аннуитет – денежный поток, в котором все суммы возникают и в одинаковые промежутки времени и равновеликие.

взнос за амортизацию единицы – величина необходимых платежей, которая оплатит проценты и обеспечит полное погашение одной денежной единицы в течение определенного количества периодов по определенной процентной ставке.

Остановимся на доходном подходе, и в частности методе капитализации доходов подробнее.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Этот метод применим при оценке машин и оборудования главным образом в случаях “системной оценки”, так как в основном только в этих случаях возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектом оценки. Помимо оценки производственно-технологических систем этот подход применим также при оценке так называемого бизнесообразующего оборудования (например, дорогостоящих транспортных средств) с помощью которого выполняют непосредственно оплачиваемые работы.

Капитализация – преобразование ожидаемых будущих доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость.

Метод капитализации предполагает последовательное решение следующих задач:

1. Определение среднегодового чистого дохода от владения имуществом,

2. Определение для инвестора приемлемой ставки капитализации,

3. Определение стоимости имущества на основе чистого операционного дохода (ЧОД) и ставки капитализации (СК),

Метод капитализации используется:

1. Если потоки дохода стабильны длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину,

2. Если потоки доходов возрастают умеренными, устойчивыми темпами.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости объекта оценки через перевод годового или среднегодового ЧОД в текущую стоимость.

Основная формула расчета имеет следующий вид:

Стоимость = NOY / Rk = ЧОД / СК

В связи с тем, что доходы и ставка капитализации должны базироваться с учетом инфляции СК определяется:

где ин – процент инфляции.

Экономическая модель прямой капитализации дохода заключается в следующем: стоимость имущества должна быть такой, чтобы доход от владения этим имуществом окупил инвестиции за срок равный 1 / СК.

При оценке дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты.

Анализ результатов за последние 3-5 лет позволяют выявить определенные тенденции (ретроспективный анализ).

При выборе способа расчета чистой прибыли исходят из следующих предпосылок:

1. Если в динамике ретроспективной прибыли отсутствует явно выраженная тенденция, то определение потенциальной доходности предприятия осуществляется на основе ретроспективной прибыли.

2. Наличие тенденции, экстраполированной в будущее, потребует придание большого веса свежим данным по сравнению с данными предшествующего периода

3. В случае резкого колебания прибыли в последние годы целесообразным может оказаться трендовый анализ, так как прибыли за последние годы не стоит предавать наибольший вес.

Например, среднепрогнозируемый доход следующего года, если оборудование предприятия в предыдущие шесть лет приносило доход 55, 60, 66, 73, 81, 90 млн., можно рассчитать по среднеарифметическому методу:

(1*55+2*60+3*66+4*73+5*81+6*90) / 21 = 1610 / 21 = 77 млн., либо с помощью средневзвешенной и будет равен 100 млн.

Рассмотрим вторую составляющую основной формулы определения стоимости методом капитализации доходов.

Существует множество методов определения ставки (коэффициента) капитализации:

1. Метод снятия с рынка (статистический метод).

2. Метод кумулятивного построения (суммирования).

3. Метод инвестиционной группы.

4. Метод Элвуда (метод капитализации заёмного и собственного капитала).

Рассмотрим данные методы.

1.Метод снятия с рынка (статистический метод)

Стоимость по этому методу рассчитывается по формуле:

R – коэффициент (ставка) капитализации

Пример: имеется информация об оборудовании, сопоставимым с оцениваемым. Она показывает, что сопоставимое оборудование продано за 100000 руб., а ЧОД составил 45000 руб., а ЧОД оцениваемого имущества составил 37000 руб. Определим его стоимость.

Решение: Используя вышеприведенную формулу, определяем ставку капитализации.

R = 45000 / 100000= 0,45.

Тогда стоимость оцениваемого объекта составит:

Со = 37000 / 0,45 = 82222,22 = 82222 руб. (округлённо).

Для более точного расчета необходимо использовать данные о продаже нескольких аналогичных объектов.

2.Метод кумулятивного построения (метод суммирования)

Это метод определения ставки капитализацииделит её на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих.

1. Безрисковую ставку,

2. Ставку на дополнительный риск.

3. Компенсацию на низкую ликвидность.

4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент

5. Риск вложения в объект.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Обычно безрисковая ставка равна ставке по депозитным вкладам банков высшей категории надёжности, (Сбербанк РФ и др.) с учетом поправок на ликвидность (6-9 %.)

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учётом фактора времени (инвестиционного периода)

Ставка на дополнительный риск.

Все инвестиции имеют определенный риск. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Компенсация за низкую ликвидность.

Ликвидность показывает, насколько быстро объект может быть превращен в наличные деньги. Поправка на ликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта.

Компенсация за инвестиционный менеджмент.

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Эту составляющую целесообразно рассчитывать с учетом недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Ставка возмещения капитала.

Это величина равная единице, делённая на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала. Основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдёт возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

3.Метод инвестиционной группы

В случае приобретения объекта с помощью заемного и собственного капитала общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

КЗ – ставка капитализации на заемные средства, которая рассчитывается

КЗ = ежегодные выплаты на обслуживание долга / основная сумма ипотечного долга.

КС – ставка дохода на собственный капитал.

КС =денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств + убытки (прибыли) от продажи.

М – кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях.

4.Метод Элвуда (метод капитализации заёмного и собственного капитала)

В методе инвестиционной группы Элвуд предложил учесть влияния продолжительности периода планируемых капитальных вложений, а также снижение (повышение) стоимости в течение этого периода.

СК = КС – М * И + (У — Р) * SFF, где

И – ипотечный коэффициент,

П – часть ипотечного кредита, которая была погашена в течение прогнозного периода,

У – уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период в процентах,

Р – рост стоимости имущества за прогнозный период в процентах,

SFF – фактор фонда возмещения при ставке Кс для прогнозируемого периода

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления стопроцентной стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни.

Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения.

К = КУ + 100 / n, где

КУ – ставка доходности инвестиций,

n – оставшийся срок экономической жизни имущества.

Например, прогнозируется продажа объекта оценки через 10 лет, за полцены его первоначальной стоимости, ставка доходности 10 процентов, тогда:

СК=10+(100/10)*0,5 = 15 процентов

6.Метод Инвуда

Этот метод предполагает, что норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна SFF при той же ставке процента, что и по инвестициям, то есть часть суммарного дохода потоков составляет прибыль инвестора и может быть им израсходована. Другая часть, будучи реинвестированной по процентной ставке проекта, возрастает до потерянной суммы капиталовложений. То есть СК = КУ + SFF.

Например, условия инвестирования: доходность инвестиций 20 процентов, срок пять лет, тогда:

Далее рассчитанные ЧОД и СК позволяют определить стоимость объекта оценки, путем деления ЧОД на СК. Конкретные примеры будут рассмотрены в практической части данной работы.

Источник